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开发商的凛冬,正是投资者的机会

   日期:2019-11-08 11:29:07     来源:上杭网    浏览:2552    评论:0    

开发商的冬天对投资者来说只是一个机会。以前,我在《房地产市场的游戏已经改变》中说过,我不能再用过去的逻辑来看待房地产。短期快速投机和高收益投资的时代已经过去,但我不能否认,房地产仍然是一个良好的投资产品。在下半年的房地产市场,投资机会在哪里?选择房地产应该使用什么样的逻辑?这是一个投资的好机会吗?海南仍然值得投资吗?让我们聚一聚。2001年前8个月,共进行了367次调整,从未放松过“住房不投机”的破纪录基调。即使经济继续下滑,开发商所期待的调整和控制的放松也没有发生。然而,预期的价格下降还是有希望的。1.严格的监管和控制。根据房地产研究机构的数据,2019年前8个月,国家房地产调控政策达到367次,比去年同期增长17%,累计次数创下房地产调控新纪录。仅在8月份,就有多达60项房地产管制政策。从1月到7月,控制次数分别为68次、21次、15次、60次、41次、46次和56次。此外,全国房地产市场政策的力度处于历史的最前沿。从目前情况来看,下半年全国房地产市场仍将处于双向控制之下。房价稳定的城市可能会放松一点。然而,只要价格上涨,房地产控制肯定会立即增加。只要房地产监管不放松,购房者就有机会。2.房地产企业融资难对开发商来说,最大的问题是融资成本高、融资渠道萎缩和融资困难。从销售额排名前五位的开发商,碧桂园(02007.hk)和万科集团(000002.sz)的融资成本来看;;今年上半年,中国恒大(03333.hk)、保利地产(600048.sh)和融创中国(01918.hk)的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融资陷入困境。在这方面,开发商已经达成协议。也就是说,开发商没钱,没钱做什么?这很容易做到,首先,减少土地征用和花费更少的钱;第二,降低价格,促进销售。但是,不可能说降价是降价,而是推出了"特价房"。

开发商折扣海报

更具体地说,在广州的各个城市,许多新项目的价格已经下跌了20%以上。合肥特价房、打折房、变相价格在2000至3000元之间;郑州,新盘特价房层出不穷,在2000元左右降价;......“活到老学到老”已经成为开发商的共识。开发商想要生存,降低价格和允许利润已经成为快速收钱的方式之一。3.下半年个人利率和贷款利率上调,抵押贷款利率回升。虽然一线城市的表现相对平静,但二线城市许多热门地区的抵押贷款利率开始上升,有些地方一线公寓的利率甚至上升了25%。例如,苏州、杭州和长沙加快了调整频率,一些银行出现配额不足,甚至暂停接受抵押贷款业务。这种监管导致许多人购买意愿下降,让开发商更加困难,或许还会做出更多让步。摘要:住房企业融资困难,个人贷款利率提高。据估计,2019年下半年,全国房地产市场仍将受到这种双向监管。对开发商来说,说“冬天就要到了”并不算过分,但这对购房者来说是一个好机会。旧规则已经被打破,房地产市场呈现出新的趋势。中国房地产的趋势和逻辑已经悄然改变。今年上半年有两种现象:一是2019年至7月,房价呈现正增长,但成交量呈现负增长,成交量和价格相互偏离;第二,成交量已经转移到一线和二线城市,一线城市反弹,二线城市相对稳定。三线和四线城市的营业额减少了。在未来,全国房地产市场将会出现这样的情况:成交量和价格之间的偏差,房价下跌,最后一轮滚动结束,以及严重的城市分化。房价下调是必然趋势,因为当房价上涨时,成交量在萎缩,价格必须等待一流的成交量。另一方面,如果房价上涨,一定是成交量在价格上涨之前先上涨。然而,我认为尽管营业额有所下降,市场需求仍然存在。根据各住房企业公布的上半年业绩数据,碧桂园和万科率先突破3000亿大关,稳坐第一和第二的位置。与此同时,12家住房企业销售额超过1000亿元。

从数据来看,10000亿以上、500亿至1000亿之间、200亿至500亿之间的企业数量稳步增长,稳步推进。然而,50亿至100亿营地的数量略有减少。

在当前“控制融资、降低风险、稳定房地产市场”的政策下,横向价格走势是不可避免的。然而,不管房地产市场是水平的还是压舱物的,只要旧的逻辑和旧的观点不再适用,房地产投资仍然有机会,需要用新的思维来看待房地产市场的后半部分。在下半年的房地产市场,如何选择投资?买房的核心逻辑是一样的:重视城市的未来,重视未来的配套设施、城市资源、教育和升值空间。改革开放以来我国的城市发展理念:80年代和90年代开放沿海城市,90年代建立国家级新区。例如,上海浦东新区将从2000年开始着力缩小地区差距,从2010年开始缩小城乡差距。过去的重点是京津、长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区的协调发展。它将“先带来财富,后带来财富”。现在它将支持中心城市的发展,“强者将保持强大,强者将更加强大”。国家一级的思维已经改变。因此,当投资买房时,你就是在买一座城市。你如何判断中国投资价值最高的城市?三点:1 .经济发达、人口众多、工业中心发达的大城市;2.以大城市为核心的都市圈;3.以大城市为核心的大中心城市城市群。海南还有投资的机会吗,怎么选择?根据以上三点,海南似乎没有机会了。它既不是一个大城市,也不是一个强大的经济和工业。它是“孤立的”。它还能投资吗?当然。1.从资源的稀缺性来看,海南的空气、阳光和环境稀缺,海南的土地稀缺,海南的房屋更加稀缺。因此,不要只是在海南买房,而是从资产配置的角度来看海南房地产。2.投资有一个原则:记住买房也是一样的。如果我想赌中国城市的未来发展,我就赌深圳、海南和杭州。为什么不是北上官,因为这些城市的城市化已经达到顶点,未来增量不大。深圳和杭州仍然有很大的想象空间。他们的整个经济结构和工业充满活力。海南的价值在于它的独特性和不可替代性。3.海南自由贸易港从根本上不同于其他自由贸易区。很容易把自由贸易港和自由贸易区当成一回事。海南没有这么多自由贸易区的优势。不要从城市的角度看海南,要从国家的角度看海南。简而言之,FTZ是要降低两国之间的一种关税或相应的免税,而自由贸易港是免关税的,无论哪个国家。所有国家的货船都可以自由停靠,货物可以自由前往该岛,无需缴纳关税或办理海关手续。不仅商品,资本和人都可以自由进出。它是世界上开放水平最高的特殊经济功能区。坦率地说,它是一个国家对外开放程度最高的产品和代表。

-结束-

房地产市场的未来发展将更加健康稳定。挖掘黄金将变得越来越困难。机会只属于有远见、决心和耐心的人。

尤其是对于新房子来说,只有两种挖金子的方法。选择一个好的城市,观察这个项目,保持很长时间,耐心等待。如何选择在海南投资?添加房地产分析师微信13098951788,告诉你答案。

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