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2019年9月广州楼市交易报告

   日期:2019-10-25 16:39:51     来源:上杭网    浏览:4161    评论:0    

(一)广州二手房交易

1.二手房交易总量仍在继续探索,平均交易价格停止下跌,出现反弹。

根据广州家联研究所的数据,今年广州二手房交易量自7月以来持续下降,9月至8月下降14%,共有8463笔交易。二手房市场表现不佳的部分原因是客户从新房转移。自9月份以来,新房供应量大幅增加。据估计,在国庆黄金周期间以及黄金周结束后更长一段时间内,一手和二手市场将对游客形成更激烈的竞争。

自今年5月以来,整体平均交易价格呈现持续下降趋势。二手房均价在8月份跌至今年以来的最低水平后,9月份二手房均价升至2.26万元/平方米,比上个月上涨4.3%。

广州二手房交易面积在60-90平方米范围内占最大比例,约占总量的37%;第二种是90-120平方米的公寓类型,有三个主要房间,占总数的27%。120平方米以上公寓的周转率在20%以内。建筑面积小于60平方米的公寓比例基本在20%左右。从1月到9月,全市各地区的比例保持稳定,90-120平方米的改善住宅受到更多关注。

2.除荔湾区外,全市交易量较上月均有不同程度的下降,各区平均交易价格稳定。

9月份,广州的总成交量较8月份下降了191套。与上月相比,许多地区的二手房交易量都有不同程度的下降,从化和黄浦地区都下降了25%以上。海珠区和番禺区分别下降了19.2%和13.3%。由于该地区成交量相对较大,对全市交易量趋势有明显影响。此外,荔湾区表现相对活跃,9月份营业额较8月份增长3.3%。

截至今年9月底,广州行政区二手房交易总量已达到77,713套,其中番禺区的区位优势(如急需的价格、便捷的交通和优质的房地产)位居第一。1月至9月,交易总量为11367套,占14.6%。营业额排名第二:海珠区9987台,占12.9%;第三位:增城区9627台,占12.4%;第四位是天河区,8526套,占11.0%,其他地区不到10%。

9月份,广州二手房平均成交价格为22621元/平方米,平均成交面积93平方米,成交金额211万元。天河区交易量继续保持全市最高水平,达到37177元/平方米,其次是越秀区和海珠区。增城区、南沙区、花都区、从化区等周边地区二手房平均交易价格低于每平方米2万元。

3.买家对二手房市场的持续关注有所下降,但他们的议价能力逐月增强。

根据广州链家研究所的监测数据,9月份广州二手房市场新增房屋和新增游客的热指数表现不同。新客户热指数增幅明显放缓,环比上升2.8%。购房者一直密切关注二手房市场,但关注的力度有所下降。与新客户逐月变化的趋势不同,9月份新房热指数下降了8.2%,表明业主正在关注广州目前的二手房市场。

在二手房交易过程中,自今年6月以来,广州市场买家的议价空间不断扩大。在连续三次上涨后,9月份的谈判空间为9.8%。当前市场偏向买方市场。在这种情况下,业主应合理出价,缩短交易周期,否则议价空间可能会进一步扩大。接下来,在国庆黄金周期间,开发商还将增加新房的供应量和拆迁量,这将进一步加大游客从二手房市场转移的力度。

(2)广州新房交易

1.新房存量大,总价值5185亿元。

根据住房和建设局公布的数据,截至9月29日,广州现有新建商品房约14.9万套,总建筑面积约1870万平方米。新增商品房供应主要集中在增城区、花都区和南沙区,新增住房单元总数约占60%。该市单幢新建商品房建筑面积约为122平方米,为提高需求而供应的大型住宅将是下一阶段新房市场的主要产品。根据截至9月26日广州主要新公寓每平方米平均成交价格28,700元,广州链家研究所估计,目前广州新公寓的存量价值已达到约5,185亿元,每套新公寓的平均价值约为350万元。

2.新房的整体网络是稳定的,黄金周附近一些地区的增长正在加快。

根据广州市家联研究所对全市新房净签约的监测,目前全市新房净签约量约为每天211套,整个月没有明显波动。然而,随着十一黄金周的临近,大部分开发商正通过各种措施积极推动拆迁工作,一些新屋存量较大的地区出现了明显的销售增长趋势。其中,增城区在28日至29日两天内达到1368套新房网络标志,远远超过其他地区,交易非常活跃。南沙地区的营业额在两天内达到196台,仅次于增城地区。

新房子的总净标志面积与总净标志数的变化基本相同。截至26日,全市新房日均净签面积约为28,000平方米,其中6日、21日和26日净签面积超过37,000平方米,原因是黄埔区和南沙区新房签约数量大幅增加。

从9月份网上签约的新房交易数据来看,广州新房平均单套面积为106平方米。虽然与目前122平方米单套面积的平均存量相比还有一定的差距,但110平方米以上的新房单套交易面积已经成为常态,符合当前新屋买家的主流消费需求趋势。

3.新交易的平均价格略有下降,买家更年轻。

平均成交价格方面,2019年广州市主要新订单平均成交价格为28686元/平方米,比2018年略有下降,降幅约为1200元/平方米。从各行政区域平均成交价格来看,越秀区和海珠区新房平均成交价格超过5.2万元/平方米,其次是荔湾区、天河区和白云区,新房平均成交价格基本保持在4万元/平方米以上。就新购房者的年龄结构而言,50%的购房者年龄在31岁以下,80%在40岁以下,90%在47岁以下。与前几年的历史数据相比,广州新居市场的买家今年呈现出明显的年轻化趋势。

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