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杭州119亿土拍成色:中南、宝龙扩储与京城来客

   日期:2019-10-24 19:08:00     来源:上杭网    浏览:3307    评论:0    

上一部价值100亿美元的地球电影(9月10日)刚刚上映14天,杭州九月份的第二部价值100亿美元的地球电影就在月底上映了。这部地球电影仍然没有逃脱“寒冷”的命运。

9月24日上午,杭州余杭区和主城区共推出11块地块,总起拍价116亿元,总成交价119.09亿元。一半以上的地块以底价出售,平均溢价为17.66%。然而,在杭州萧山前一天出售的4块地块中,已建成建筑的价格也有不同程度的下降。

这与本月初的100亿英镑土地拍卖完全相同。一直充当“配角”的商业用地大多由杭州当地中小企业出售。8次商业用地拍卖中,有一半以直接底价出售,最高溢价为叶公地区成交量最小的商业用地,溢价为48.07%。

几年前以来,杭州的商业用地一直不冷不热。这次出售的商业用地,除了一小块之外,都不是很好的位置,因此很难吸引房屋企业去竞争。

据不完全统计,杭州市今年以来最高的商业用地地价是在9月初。切利房地产以62.67%的溢价获得西湖区商业用地。此后很难再看到另一个辉煌时刻,就像九年前一样,仅在11月份,杭州的四个商业用地销售就实现了80%以上的溢价。

在当天推出的11块地块中,有3块更关注住宅地块。金玉以12.19%的溢价收购江干区建桥单元住宅用地,其余2块涉及住宅用地以底价出售。投标人为宝龙财团和苏南建设。

在那一天的杭州十亿土地拍卖中,无论是几年前在杭州建立城市广场的包龙,还是今年以来一直抢占杭州宅基地的中南建设和金玉集团,都对杭州宅基地市场有着浓厚的兴趣。

数据来源:意见房地产新媒体统计

建设长三角扩大中南仓储

9月24日,江苏中南建筑以约25亿元的底价在杭州江干区赢得了一处住宅用地。杭州国际商贸城单元jg1804-03地块,建筑面积14.7万平方米,建筑面积比为2.3,建筑价格为16986元/平方米。

这一次中南建设取得了这块土地并不奇怪。3月初,中南建设还以41.69亿元的价格收购了该地区的恬妞单位宅基地。当时,它吸引了媒体的大量关注,经过了104轮竞标,溢价也达到了42.8%。

令市场惊讶的是,这块土地只经过一轮报价就以底价出售了,而且这块土地已经很久没有推了。根据杭州的消息来源,该地块是九宝最偏的位置。该地块的起拍价相对较高,很少有公司参与拍卖。同时,该地块仅限于精装销售,平均价格为33,000元/平方米。它还需要配备10%的公共租赁住房。参照周围的房价,该地块今后不得以此价格出售。

从月度报告中可以看出,自去年1000亿美元的飞跃以来,中国中部和南部的建设在长江三角洲地区的土壤储藏布局方面加大了力度。

据意见房地产新媒体统计,截至8月底,中南建设今年共收购42个新房地产项目,占长三角城市群33%以上,总地价353.79亿元,总用地面积299.8万平方米,总规划面积642.5万平方米。

此前,中南建设董事兼副总经理齐欣对视点房地产新媒体表示,他希望中南建设在未来三到五年内能够达到前15位,并尽快加入第一阵营。在推进过程中,规模扩张和存储是唯一的途径。

然而,与去年在土壤储存方面取得的成就相比,今年中国中部和南部的建设明显放缓。据了解,2018年,中国中部和南部将新建112个项目,总规划建筑面积1603.32万平方米。然而,今年前八个月,中国中部和南部地区的建设总量还没有达到去年的一半,只有去年的40.8%。

显然,面对今年市场相对低迷、房地产监管收紧、中美贸易、政策等不确定因素,住房企业调整征地步伐、审慎扩大存量同样重要。中南建设也在逐步寻求合作开发地块,拥有全部权益的项目比例也在逐步下降。

包龙城广场猜想

除了此次拍卖中为中南建设卖出的大笔资金外,宝龙财团以36亿元的底价在杭州100亿英镑的拍卖中获得了第一名,最终在杭州余杭区又失去了一个儿子。

本次杭州土地拍卖和余杭区出售的地块中,唯一一个商住综合体地块由杭州地铁房地产有限公司(地铁集团)、浙江许闯房地产有限公司(兴创)和杭州成拓实业有限公司(宝龙)联合体中标,底价为7400元/平方米。

该地块位于主城区和余杭区的交界处。附近有西天城和地铁。销售面积131,500平方米,体积486,500平方米。这是售出地块中最大的一块。据媒体猜测,包龙城广场可能会落户良渚新城。

然而,由于兴创的共同努力,市场上的不同意见认为,沟阳路地块周围的居住氛围相对较强,该地块将在很大程度上成为兴创的市场。它将成为兴创的产品线,成为一个与宝龙完全不同的商业综合体。

该地块属于杭州余杭区沟庄板块。2016年前,该板块的地面地价基本保持在5000-7000元/平方米左右,但2018年,地价将大幅上涨,2019年后最高可达17600元/平方米,最高可达21200元/平方米。

从房地产新媒体的角度来看,杭州业内人士丁建刚了解到,商业板块占竞争项目的55%,地价仅为7000元/平方米左右。这种情况类似于去年底华润置地价格的竞争项目,因为商业部门所占的比例相对较大,地价也有所下降。

他还认为,有三条地铁线路穿过沟庄板块,沟庄板块是杭州唯一需要选择的重要板块之一,今年发展迅速。此外,随着万科、滨江、德信、世茂、荣信等品牌开发商的进驻,大量新项目竣工,人口大量进口,商业需求也将增加。

上述人士还表示,由于获奖地块附近有华润万象城综合体,竞争和商业运营都将面临巨大挑战。

截至目前,宝龙在杭州共有9个项目(含合作项目),其中市区7个,滨江、萧山、下沙、富阳等宝龙广场已经开业。从已经开放的项目来看,这些项目都位于杭州人口密集的地区,处于受欢迎程度较高的中端商业综合体。

来自北京的于今

杭州的土地不缺住宅企业的爱。即使在6月底双重限制政策颁布后,杭州也没有任何土地拍卖。

除了中南、包龙等杭州土地证的“常客”,北京金玉企业已经花了37.59亿元第二次失去儿子杭州,成为今年9月以来杭州土地证市场的“不速之客”。

9月24日上午,经过20轮招标,北京金隅房地产开发集团有限公司(金隅)以17.49亿元的总价赢得杭州江干住宅用地。底价为23625元/平方米,溢价为12.19%。

这也是杭州土地拍卖中出售的住宅用地中唯一的一块地价地块。该地块位于建桥单元地块。在限价方面,坯料最高平均价格为36800元/平方米,坯料最高单价为40800元/平方米,装饰标准为4000元/平方米。

与金玉九月初赢得的建桥生态园单元地块相比,这次赢得的建桥单元地块并不相邻,但位置更好。

据了解,该地块周边设施齐全,交通便利。它邻近地铁4号线。同时,江干区也有老牌名校——浙江师范大学附属彩河第三小学和建桥实验中学。

然而,建桥地块在主城区是一个罕见的未开发地块。与主城区许多受欢迎街区逐渐饱和的发展现状相比,其未来具有相当大的发展潜力。

今年以来,杭州建桥板块成功销售了4个案例,金玉集团占据了其中的2个。此外,绿城4月中旬以35.35亿元获得建桥单元宅基地,1月初,甘肃建宗房地产开发有限公司以17.14亿元获得建桥生态公园宅基地。

由于金隅集团的两次征地时间比较接近,媒体也预测开盘销售时间不会相差太大,大量住宅楼将集中供应给该行业。

金隅房地产集团表示,杭州是第一个进入金隅房地产“走出去”战略的外国城市。九月初接管土地之前,先后开发了金玉观澜时代、天元外、雪府、都市森林等几个项目。

作为北京的国有企业,金隅集团拥有雄厚的资金作为后盾。无论是土地收购还是项目收购,都可以用外部世界的“富人”这个词来形容。就像金玉集团以52亿元左右的价格赢得了最昂贵球拍的称号,赢得了“盘古大观”的龙头项目。

在市场不明朗的时候,在开发商谨慎征地的时候,金玉以持续的溢价赢得了杭州的两处房产,媒体称之为“看跌者”。北京游客到来后,杭州的房地产市场和城市都带来了新的竞争活力。

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